Si ya has tomado la decisión de adquirir un inmueble, ya sea para inversión o uso propio, seguramente sabrás que hay dos formas principales de comercializar un proyecto, éstas son preventa y venta regular.
En este artículo hablaremos del primero de ellos; la preventa, un esquema sencillo donde la compra de bienes inmuebles se realiza durante la etapa de construcción, la propiedad es apartada mediante el pago del enganche y el resto puede ser diferido en diferentes plazos y montos - según se acuerde con la constructora -, a fin de que el inmueble sea liquidado al momento de la entrega final.
La principal ventaja de este modelo de venta de inmuebles es que, dependiendo el avance de la obra, el desarrollador ofrece precios preferenciales a los primeros compradores. Según datos de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), la plusvalía del inmueble puede aumentar de entre 15 y 20 por ciento al terminar la construcción.
Sin embargo, antes de dar el "sí" final, hay algunas preguntas que deberías poder responder para asegurarte de que estás haciendo una buena compra:
1. ¿Cuándo es la fecha de entrega?
Asegúrate de tener certeza por escrito sobre cuándo podrás disponer completamente de la propiedad, considera que el tiempo de entrega normalmente va desde los 12 hasta los 36 meses dependiendo del tipo de proyecto (lotes, casas o departamentos) y la fase de preventa termina cuando el desarrollo tiene un avance considerable como para venderse ofreciendo entrega inmediata.
2. ¿Quién es el desarrollador?
Un contrato de compra-venta implica firmar un compromiso con una empresa, por lo que lo más recomendables es indagar sobre los antecedentes de ésta para lograr establecer un lazo de confianza entre ambas partes. Un buen parámetro para evaluar a una empresa es el historial de entregas que tiene, desarrollos construidos, estatus de quejas (si es que las tiene) y garantías que ofrece.
Actualmente, es posible encontrar en internet montones de referencias sobre una empresa, incluso indagar directamente en la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco). También es aconsejable solicitar razón social del prestador y toda la información relativa al proyecto y sus permisos legales.
3. Solicita planos del proyecto
Departamentos, casas y terrenos, todas las empresas con inmuebles en venta deben ser capaces de mostrar a sus clientes los planos del proyecto en preventa, en éste deben de especificarse la distribución y medidas de la construcción, así como ubicación específica de la propiedad dentro del master plan (en caso de tratarse de un desarrollo residencial).
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Si el inmueble en cuestión forma parte de un condominio o fraccionamiento, también se vuelve importante verificar la planeación del proyecto en conjunto considerando las amenidades, cuáles serán y las condiciones en las que será entregadas. Esto es importante porque algunas inmobiliarias suelen cambiar el proyecto inicial debido a diversos factores, revisa que eso no pueda afectarte mediante un contrato que te proteja ante cualquier eventualidad.
4. ¿Cuál es el proceso de escrituración?
No todos las compra-ventas inmobiliarias llevan el mismo proceso para obtener las escrituras, esto varía en función del tipo de proyecto y el permiso que la inmobiliaria haya establecido con las autoridades correspondientes, la principal variante es el plazo en el que será posible escriturar, mientras que algunas veces la escrituración puede ser inmediata, en otras, se establece un periodo a partir del cuál será posible completar el trámite.
También es conveniente tener un estimado de cuánto costará para que este gasto sea considerado dentro del total a pagar y no te tome por sorpresa, lo mismo ocurre con el costo del predial, el comprador debe estar consciente de a partir de cuándo será su responsabilidad pagar y cuánto aproximadamente.
5. Solicita copia del contrato y corrida financiera
De ser posible, solicita con anticipación una copia del contrato antes de firmarlo, esto dará oportunidad para revisarlo a detalle y descubrir posibles huecos legales con la asesoría de un abogado. Es importante tener bien claro qué consecuencias habrá si alguna de las dos partes incumple con lo establecido y asegurarse de que todo el trámite está legalmente avalado.
Entre otras cosas, el contrato debe establecer:
- Corrida financiera (montos y plazos para cubrir el costo total)
- Fecha y condiciones de entrega
- Nombres del promitente vendedor y promitente comprador
- Ubicación y precio del inmueble
- Derechos y obligaciones de ambas partes
- Política respecto a vicios ocultos (posibles defectos en la propiedad que no son visibles en primera instancia)
6. ¿Qué otros gastos hay que considerar?
Invertir en inmuebles normalmente implica un gasto más allá que el costo de la propiedad en sí misma, también hay que verificar si hay cuota de mantenimiento, a cuánto asciende y qué gastos cubre. Por ejemplo, usualmente la venta de terrenos implica menos gastos al no haber construcción (al menos al inicio), pero la preventa de departamentos con amenidades puede incluir algunos otros gastos que quizá no sean tan obvios para algunos compradores, así que lo mejor es preguntar sobre esto a la desarrolladora.
Por último, comprar en preventa es una de las mejores ideas para invertir, pero - como siempre -, lo ideal es aclarar todos estos aspectos para evitar llevarse sorpresas desagradables y estar satisfecho con la calidad de la inversión.
