Convertirse en dueño de un bien inmueble es un proceso emocionante, pero también tiene un lado estresante, sobre todo cuando es la primera vez que se realiza una transacción de grandes dimensiones sin tener alguna referencia de los precios en el mercado, por ello creamos este artículo.
En cualquier compra se suele hacer una comparación de precios y la compra de casas y terrenos no debe ser la excepción. Hay que asegurarse de que el precio a pagar es el justo por lo que se va a recibir, el valor por metro cuadrado debe ajustarse al tipo de desarrollo y su ubicación, sin exceder de forma injustificada el precio en el mercado donde se encuentre.
El precio de venta o renta de un inmueble se define a través de su avalúo, en éste se toman en cuenta aspectos fundamentales como su ubicación, condiciones del terreno y la construcción, antigüedad del inmueble y características actuales del mercado donde se encuentre. Un avalúo se puede solicitar para alguno de los siguientes propósitos:
- Avalúo comercial: Se consideran el terreno, la ubicación, construcción, servicios y el mercado, éste último es muy importante pues el objetivo principal es establecer un precio competitivo en el mercado.
- Avalúo catastral: Su principal fin es establecer el costo del inmueble sobre el que se considerará el impuesto predial del inmueble.
En México, la valuación de bienes inmuebles particulares está regulada por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y debe ser realizada por un profesional afiliado a ella, para llevarlo a cabo se utilizan tres enfoques de manera simultánea, los cuales se integran en el resultado final.
Enfoque físico
Se evalúa la propiedad en sí misma sin considerar aún factores externos, toma en cuenta el valor de la calle, es decir, el valor por metro cuadrado de un lote tipo, longitud de frente y fondo, cualquier variante en tamaño y forma afectan el valor del inmueble para aumentarlo o disminuirlo.
En caso de tratarse de una casa o departamento, también se evalúan aspectos de la construcción como: antigüedad, vida útil, estética, materiales, estructura, solidez, número de pisos, instalaciones, acabados, carpintería, etc. Estos gastos se desglosan para calcular cuánto costaría construir ese mismo inmueble en venta.
La venta de inmuebles se rige por las reglas establecidas en el mercado inmobiliario, por lo que intervienen criterios externos a la propiedad misma y comienza la verdadera comparación con inmuebles similares en la misma zona o aledañas, por lo que un factor decisivo será el tipo de lugar en donde se encuentra; de interés social, residencial, comercial, popular o turística.
Hay que recordar que el precio de venta de terrenos o cualquier inmueble, siempre se adecua a la demanda del mercado, por lo que todos los indicadores deben ser sujetos de comparación, algunos de ellos son: vialidades de acceso, ubicación en la colonia y en el edificio (en caso de ser departamento), superficie, funcionalidad, entre otros.
Entre los factores que determinan la venta de una casa, están el precio, la forma de pago, las condiciones de la casa, así como las condiciones del entorno en donde se encuentre. Profeco
Existe un tercer enfoque que es mayormente utilizado con fines de inversión y es el enfoque por capitalización, se utiliza para conocer el valor de la renta del inmueble y funciona para hacer previsiones a futuro sobre la rentabilidad y el retorno de inversión, si quieres saber más sobre ello da clic aquí.
Además de los factores que mencionamos, para saber si se está pagando un precio justo también es necesario un juicio personal en el que se considere cómo ese inmueble podría impactar positivamente tu calidad de vida respecto a tu situación actual, ¿facilitará las cosas o sólo las complicará más?
Cabe destacar que el costo de la propiedad también suele estar relacionado con la presencia de amenidades, contar con beneficios extra como alberca o casa club suelen implicar un lifestyle de lujo y comodidades que elevan el valor de los bienes inmuebles.