Invertir en inmuebles es para quienes pretenden generar ganancias sólidas y, tal vez, estén en busca de un negocio de bajo riesgo y más conservador, ya que, a diferencia de otras inversiones, los bienes raíces sufren considerablemente menos fluctuaciones.
Sin embargo, la realidad es que ningún tipo de inversión puede ofrecer 0% de riesgo. Por supuesto, sí hay formas para evaluar la rentabilidad de un proyecto inmobiliario que pueden ser bastante útiles cuando se trata de hacer estimaciones de cuánto se va a ganar y en cuánto tiempo. De esta manera, es posible comparar varias opciones de inversión hasta llegar a identificar la más viable.
¿Qué es rentabilidad?
A grandes rasgos, se define como la relación entre los beneficios de una acción y la inversión o el esfuerzo realizado, usualmente se expresa en porcentaje. Funciona para evaluar la capacidad de algo (llámese inmueble, maquinaria, automóvil, etc.) para generar utilidad, la regla es que los ingresos superen los egresos y cuando se trata de bienes raíces lo recomendable es que la rentabilidad supere al menos el 5% anual.
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Se categorizan varios tipos de rentabilidad de acuerdo a los factores que se tomen en consideración en cuanto a cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble, a continuación, revisaremos estas definiciones.
Rentabilidad bruta
En este cálculo se hace referencia a la inversión total que se ha hecho para adquirir el inmueble en relación con los ingresos que éste representa. Como su nombre lo indica, los números que se consideran son brutos, por lo que no se toman en cuenta otro tipo de gastos como impuestos, mantenimiento y otros inherentes a la propiedad de un inmueble.
La fórmula para calcular la rentabilidad de una inversión es la siguiente:
(Ingresos brutos x 100) / Costo total del inmueble
Por ejemplo, supongamos que un terreno fue adquirido en un millón de pesos y se vende tres años después en un millón 300 mil pesos, el cálculo es el siguiente:
(1,300,000 x 100) / 1,000,000
Rentabilidad bruta= 130%
Rentabilidad neta
Para un cálculo de retorno de inversión más exacto, es necesario considerar otros gastos y derramas que lleva consigo un bien inmueble para restarlos a los ingresos brutos, quedando el cálculo de la siguiente manera:
(Ingresos brutos - Gastos x 100) / Costo total del inmueble
Por ejemplo, supongamos que en el terreno del ejemplo anterior se construye una casa que costó 700 mil pesos y se realizan otros gastos que juntos suman 850 mil pesos para que el inmueble final se venda en 2 millones 600 mil pesos. El cálculo a realizar es el siguiente:
(2,600,000 - 850,000 x 100) / 1,000,000
Rentabilidad neta= 175%
¿Qué datos tenemos en cuenta para calcular la rentabilidad de la inversión?
- Valor de compraventa del inmueble
- Porcentaje de financiación del préstamo hipotecario
- Tipo de interés del préstamo hipotecario
- Plazo del préstamo
- Mobiliario
- Instalaciones
- Gastos notariales
- Registro
- Gestión del inmueble
- Impuestos
- Seguros asociados al inmueble
- Gastos de comunidad
- Pago de servicios (luz, agua, internet, etc.)
- Otros gastos (reparaciones, mantenimiento)
Rentabilidad asociada a riesgo
Esta consideración responde a la pregunta "¿qué pasaría si algo sale mal?". Requiere un trabajo de análisis sobre qué factores podrían amenazar la inversión y las probabilidades de que un inconveniente suceda, es decir, aspectos que pudieran influir de manera negativa en la rentabilidad y costo de la propiedad.
No hay que olvidar otros factores como la variación de precios y el tiempo que podría tardar el inmueble en construirse y/o rentarse, si por ejemplo, un inmueble sólo se alquila la mitad del año, el retorno de inversión también sería sólo la mitad de lo que se había considerado originalmente. Lo importante es entender dos ideas fundamentales:
A iguales condiciones de riesgo, hay que optar por la inversión con mayor rentabilidad.
A iguales condiciones de rentabilidad, hay que optar por la inversión con menos riesgo.
Cuando se trata de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, lo importante es tomar en cuenta todos los factores que entran en juego. Innegablemente, cada inversionista está dispuesto a asumir cierto nivel de riesgo, pero en general, lo aconsejable es buscar propiedades que puedan ofrecer rentabilidad sobre un 5% y sólo tomar un gran riesgo si el resultado de la rentabilidad de un inmueble puede ser sobresaliente.